Realitní kanceláře a ponechání si rezervačního poplatku vždy?

Realitní kanceláře mají nárok na svoji odměnu, kterou si zájemcem ve smlouvě sjednaly, ale ne vždy tomu tak je a odměny si nechávají neoprávněně.

Postupně se v tomto směru vyvinula judikatura, která ovšem ani následně není ze strany řady společností respektována. Uvedené se týká především neoprávněného účtování provizí či smluvních pokut, nevrácení zálohy nebo propadnutí rezervačního poplatku.

Realitní kancelář například nemůže zájemce ve smlouvě nutit, aby s vyhledanou osobou uzavřel zprostředkovávanou smlouvu. Pokud by se zájemce rozhodl smlouvu neuzavřít, tak z tohoto důvodu po něm realitní kancelář nemůže požadovat smluvní pokutu (viz rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové sp.zn. 21 Co 102/2013). Stejně tak není možné požadovat smluvní pokutu, jestliže by zájemce odstoupil od smlouvy s realitní kanceláří (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2575/2010).

Nárok na provizi realitní kanceláři nevzniká ani v případě, že dojde k uzavření smlouvy mezi zájemcem a třetí osobou bez účasti realitní kanceláře jako zprostředkovatele. Navíc uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří není klient zbaven možnosti uzavřít smlouvu s jinou osobou, než kterou obstará realitní kancelář (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Odo 938/2004). Toto budou případy, kdy si například prodávající sežene sám kupujícího, se kterým následně uzavře kupní smlouvu. Jelikož realitní kancelář nevyvinula žádnou činnost ke zprostředkování takové smlouvy, tak jí nemůže ani náležet žádná odměna (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 3900/2008). Je potřeba zdůraznit, že provedené zprostředkování musí vždy prokázat realitní kancelář. Ta by musela dokázat, že existovala příčinná souvislost mezi uzavřením zájemcem požadované smlouvy (např. kupní, nájemní nebo smlouvy o smlouvě budoucí) a činností realitní kanceláře, což potvrzuje kupříkladu rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 696/2008. Podstata totiž spočívá v závazku realitní kanceláře provádět činnost, která má vést k uzavření určité smlouvy mezi klientem jako zájemcem a třetí osobou.

Před účinností zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník („nový občanský zákoník“), platilo, že pokud nebyl zájemcem podnikatel, tak nárok realitní kanceláři vznikl pouze v případě, že došlo k uzavření samotné zprostředkovávané smlouvy. Ve vztazích se spotřebiteli totiž nebylo možné použít úpravu stanovenou dřívějším zákonem č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník („obchodní zákoník“), dle kterého nárok na provizi mohl vzniknout už obstaráním příležitosti uzavřít smlouvu. Realitní kanceláře se často snažily argumentovat tím, že se smlouva řídí obchodním zákoníkem, ale v tomto směru nemohly být úspěšné, protože by došlo ke zhoršení postavení spotřebitele (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 23 Cdo 2589/2010). Nový občanský zákoník počítá v ust. § 2447 odst. 1 se stejným modelem, tedy že provize je splatná až dnem uzavření zprostředkované smlouvy, nicméně strany si mohou dle ust. § 2447 odst. 2 sjednat, že provize je splatná již obstaráním příležitosti. Klienti realitních kanceláři by si proto ideálně měli sjednat, že nárok na provizi vznikne až uzavřením zprostředkovávané smlouvy. Ve smlouvách uzavřených do konce roku 2013 ovšem platí, že nárok na provizi vznikl až uzavřením smlouvy. Pokud tedy klienti hradili provizi nebo související smluvní pokutu, aniž by došlo k uzavření zprostředkovávané smlouvy, mají nárok na její vrácení a mohli by ji po realitní kanceláři vymáhat.

Za zmínku také stojí, že může být dána neplatnost celé zprostředkovatelské smlouvy v případech, kdy není výslovně sjednána výše provize. Smlouva je také neplatná pro nemožnost plnění, pokud se například realitní kancelář zaváže obstarat zájemci uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem má být družstevní byt.

Další kapitolou, kde se objevuje řada nároků vůči realitním kancelářím, jsou rezervační smlouvy. Je nutné tuto smlouvu odlišit od smlouvy o zprostředkování s tím, že je nelze zaměňovat. Ujednání rezervační smlouvy týkající se rezervačního poplatku musí být vždy určitá a srozumitelná. Pokud třeba neřeší právní osud rezervačního poplatku v případě, kdy dojde k uzavření kupní smlouvy, je taková smlouva neplatná. Často je v těchto smlouvách sjednáno propadnutí tzv. blokačního (rezervačního) poplatku, které se považuje za ujednání o smluvní pokutě. Realitní kancelář ovšem nebude mít na rezervační poplatek, resp. smluvní pokutu nárok, pokud nejsou smlouvou stanovené žádné povinnosti. Tyto závěry vyplývají například z rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 33 Cdo 694/2011. Jestliže by si realitní kancelář poplatek ponechala nebo by se jej snažila započíst na domnělou smluvní pokutu, tak je povinna jej vrátit jako bezdůvodné obohacení.

K případům neoprávněného účtování nebo zadržování částek ze strany realitních kanceláří stále dochází. Bohužel klienti o svých nárocích nevědí a domnívají se, že realitní kancelář měla na smluvní pokutu nebo ponechání rezervačního poplatku právo. Realitní kanceláře mohou mít takto již dlouhé roky nastavené smlouvy, aniž by respektovaly třeba vývoj judikatury v této oblasti. Lidé si potom myslí, že když je to stanoveno smlouvou, tak jim nezbývá nic jiného, než oželet své peníze. Jenže takové smluvní ustanovení může být neplatné.

Závěrem lze jednoznačně doporučit, aby se klienti bránili, neboť v řadě případů platili zbytečně. V případě, že by klient zaplatil částku, kterou realitní kancelář nemohla požadovat, má nárok na její vrácení. Realitní kancelář se totiž v uvedených případech bezdůvodně obohatila, neboť k placení ze strany klienta nebyl dán žádný právní důvod.

zdroj: Mgr. P. Novák (pravniprostor.cz)

Visit Us On TwitterVisit Us On Facebook