Právní poradna

Vaše dotazy mi prosím zasílejte přes formulář v sekci Kontaktní formulář. Váš dotaz zde bude zvěřejněn i s odpovědí , pokud si nebudete přát opak.

Dotaz:

Dobrý den,

s RK máme uzavřenou smlouvu o exkluzivitě. Našla nám kupujícího, který je pro nás neakceptovatelný a uzavřela s ním rezervační smlouvu. My jsme tedy chtěli od naší smlouvy odstoupit a zaplatit smluvní pokutu, aby kupující nemohl nic dělat. Kupující však trvá na svých nárocích, údajně to předal svým právníkům a RK nám tvrdí, že když se nedohodnou všechny 3 strany, tak se musí počkat na vypršení rezervační smlouvy tj. 2 měsíce a během té doby nemůžeme nic dělat a tím pádem ani s nemovitostí nakládat. Osobně si myslím, že když odstoupíme od smlouvy a zaplatíme pokutu, tak kupující přece nemá právo trvat na tom, abychom s ním podepsali kupní smlouvu. Je to přece naše nemovitost, se kterou můžeme nakládat jak sami uznáme za vhodné a chceme jenom ukončit naši smlouvu s RK.

Děkuji za odpověď a jsem s pozdravem

Odpověď:

Váš úsudek je zcela správný. Ano, nikdo Vás nemůže nutit prodat svoji nemovitost a Vy jako vlastník si můžete vybrat komu to prodáte. Nový Občanský zákoník má ve svém ustanovení, tzv právo výběru lepšího kupce. Toto ustanovení Vám tedy dává možnost, abyste si sami jako vlastník mohla vybrat, komu svoji nemovitost prodáte a rozhodně Vás do toho nikdo nemůže nutit. Kroky a výhružky případného kupujícího bych bral více méně jako pouhé zastrašování. Co se týká nějaké doby trvání exklusivní smlouvy a její případné vypovězení, nemohu Vám říct nic podrobnějšího, protože neznám obsah smlouvy a nevím jak je sepsaná. Bc. Michal Veselý

Dotaz:

Dobrý den, prodávali jsme byt a byli jsme osloveni RK s tím, že mají pro nás kupce, který má předjednaný úvěr a prodej bude uskutečněn rychle a bezproblémově. Mezi námi a RK nebyla podepsána žádná smlouva a připravovala se smlouva třístranná /RK, prodejce, kupec/, ke které jsme poskytli informace o našem bytu a domlouvali jsme telefonicky a elektronicky podmínky smlouvy. Makléř připravoval návrh smlouvy, která nebyla kompletní, chyběla tam důležitá data / např. úhrada kupní ceny, předání nemovitosti, podmínky smluvní pokuty aj./ To vše mělo být dořešeno až při podpisu smlouvy. Den podpisu byl stanoven 2x a ke schůzce , kde mělo být vše doplněno do smlouvy, nedošlo ze strany kupujícího. Např. těsně před schůzkou oznámil, že nemůže a podpis se tedy odkládá o týden. Po druhé neuskutečněné schůzce, ze které měla vzniknout podepsaná smlouva, jsme odstoupili od záměru prodeje tomuto kupci. Vše jsme řádně oznámili. Následoval výhružný dopis a v něm bylo použito nové ustanovení Občanského zákoníku, „že nelze ustoupit od připravované smlouvy, když druhá strana její uzavření předpokládá ….“. Podotýkám, že kdyby se ta schůzka v předchozích 2 termínech konala, možná by se kupní smlouva podepsala, možná taky ne, pokud bychom se nedohodli na místě na zbývajících údajích ve smlouvě. Odpověděli jsme, že považujeme naši záležitost za ukončenou. Byt jsme prodali, prodej nám zajišťovala jiná RK a s paní makléřkou jsme byli spokojeni. Jak se lze bránit jednání první RK? Přeci nejde nutit kupujícího k podpisu, když dospěje k názoru, že není vše OK?

Odpověď:

Dobrý den, realitní kancelář si patrně chybně vykládá institut předsmluvní odpovědnosti, který je konečně zachycen v novém občanském zákoníku. Při posuzování této odpovědnosti je totiž nutné vždy přihlédnout k důvodům pro jednostranné ukončení jednání o smlouvě. Jen zcela bezdůvodné odmítnutí podpisu vyhotovené a odpřipomínkované smlouvy vede k naplnění této odpovědnosti. Nikoli však situace, kdy byl Váš postoj odezvou na vadné jednání druhé strany (nedostavení se opakovaně na schůzku, nevyjasněné podmínky o úhradě kupní ceny atd.). V takovém případě se bude muset RK hojit na straně, která zmaření transakce opravdu způsobila.

Dotaz:

Dobrý den, mám dotaz ohledně etiky vztahu RK – klient. Kupuji dům, na který jsem se byl s jednou RK 2x podívat (cca 1 hodina času, žádný podpis ani dohoda), následně jsem ale na doporučení (a z praktických důvodů) přešel k jiné RK, kde jsem složil rezervační poplatek. Původní RK se to samozřejmě nelíbí a tvrdí mi že jsem je „okradl“ o provizi. Pominu-li hrubé jednání realitního agenta a jeho vyhrožování, že mi „osladí“ život, je zde nějaký způsob jak vztahy narovnat? Přiznám se, že z toho mám černé svědomí.

Odpověď:

Dobrý den, máte pravdu, že je to na jednu stranu otázka etiky. Na druhou stranu je to ale obchodní riziko, o kterém makléř jistě věděl, když prodával nemovitost bez smluvního zajištění. Zkrátka doplatil na svou neopatrnost a to někdy naštve. Neznám důvody, které Vás k Vašemu jednání vedli, ale myslím si, že smírně se to narovnat nedá. Vyhrožování v jakékoli formě považuji v této branži za ubohé.  

Dotaz:

dobrý den.chci se zeptat..prodáváme rodiný dum přes realitní kancelář..co vše se zahrnuje do provize?je to i odhadce domu,když si chce vzít kupující hypotéku..děkuji..

Odpověď:

Dobrý den, služby, jež jsou součástí provize, by měli být jasně stanovené ve zprostředkovatelské smlouvě. Náklady na tržní odhad, který požaduje banka pro vyřízení úvěru, nese zpravidla kupující. Rozhodně tento náklad nelze požadovat po prodávajícím.

Dotaz:

Dobrý den, podepsala jsem exkluzivní smlouvu na prodej nemovitosti s RK. Ve zprostředkovatelské smlouvě je požadovaná kupní cena za nemovitost, která byla stanovena na základě doporučení realitního makléře. Výše provize nebyla stanovena a je hrazena kupujícím. Realitní makléř nemovitost nabízí o cca 40% vyšší než je dohodnutá cena. Můj dotaz zní, v případě prodá-li makléř danou nemovitost za jím inzerovanou cenu náleží mu celý rozdíl mezi kupní cenou a dohodnutou cenou ve zprostředkovatelské smlouvě. Děkuji S pozdravem Radka

Odpověď:

Dobrý den, dovolím si Vám odpovědět v opačném sledu. Za prvé; pokud jste si ve smlouvě sjednali, že rozdíl mezi cenou skutečně realizovanou a cenou požadovanou prodávajícím bude ve formě provize náležet realitní kanceláři, pak na tom není nic zvláštního a zcela to odpovídá běžné praxi. Běžné praxi nicméně rozhodně neodpovídá, když makléř doporučí prodávajícímu prodejní cenu a tuto následně takto výrazně navýší. Rozhodně požadujte po makléři vysvětlení, proč Vás uvedl informací o reálné prodejní ceně v omyl.

Dotaz:

Dobrý den, poprosila bych Vás o radu, chtěli jsme si s manželem koupit byt, 2x jsme se byli na nemovitost podívat. Řešili jsme financování přes finančního poradce. Udělal nám nabídku hypoték a začali jsme ji řešit. Paní makléřku jsme kontaktovali,že máme o byt zájem. Byli jsme dohodnuti na určité výši provize, kterou chtěla ještě tentýž den zaplatit, jinak by byla za jiných podmínek vyšší. Ptali jsme se zda je provize, kterou požadovala vratná, oznámila nám, že ne. Od koupi jsme byli nuceni odstoupit, protože jsme nechtěli danou provizi zaplatit než se za pár dní dozvíme, zda nám banka schválí hypotéku. Kdyby nám hypotéku neschválili,provize by se nám nevrátila a neměli by jsme byt ani peníze za provizi. Je prosím normální, že provize je v takových případech nevratná a je požadována před schválením žádosti a hypotéku? Děkuji za odpověď.

Odpověď:

Dobrý den, to co ve své otázce nazýváte provizí je spíše jakýsi rezervační poplatek. O provizi zde nemůže být řeč, protože naplnění obsahu zprostředkování dochází až uzavřením předmětných smluv. Jakékoli účtování provize před uzavřením smlouvy kupní případně smlouvy o budoucí smlouvě kupní je nepřípustné. Co se týká vrácení rezervačního poplatku v případě neschválení hypotečního úvěru, musím konstatovat, že vždy záleží na dohodě s realitní kanceláří. Pokud odmítají Vaší podmínku vrácení rezervačního poplatku v případě, kdy Vám nebude schválena hypotéka, pak je pro Vás mnohem bezpečnější nejdříve předjednat hypotéku a poté až rezervovat nemovitost. A hlavně; nenechte na sebe vyvíjet tlak ze strany makléřů. Může to být velmi drahé rozhodnutí.

Dotaz:

Dobrý den, chtěl bych se zeptat, zda při koupi nemovitosti platí, že je povinností kupujícího podepsat rezervační smlouvu a zda není možné tuto smlouvu nahradit smlouvou o smlouvě budoucí? Je také někde stanoveno, že si realitní kancelář může podmínit, že rezervační poplatek za nemovitost nemůže být složen např. v advokátní či notářské úschově, ale pouze na účet RK? Díky za odpověď.

Odpověď:

Dobrý den, žádná taková povinnost neexistuje. Uvědomte si, že vstupujete do smluvního vztahu a podmínky, které si sjednáte, jsou věcí vzájemné dohody. Realitní kancelář Vás nemůže nutit cokoli podepsat, stejně jako Vy nemůžete očekávat, že bude beze zbytku akceptovat Vaše podmínky. Pokud má RK standardizovaný určitý postup, málokdy je z něj ochotna ustoupit a za sebe musím říci, že se to příliš nevyplácí. Nahradit Smlouvu o rezervaci Smlouvou o budoucí smlouvě kupní samozřejmě lze. Jedná se nicméně o dokument, který již vyžaduje určitou jasnou vizi, časovou i finanční o průběhu transakce. Zároveň stanovuje často vyšší vzájemné sankce za její porušení.

Zdroj: zveřejněno na rkcer.cz

Visit Us On TwitterVisit Us On Facebook